עו"ד ירון בר לב
הלב שלך על המגרש המשפטי
עו"ד ירון בר לב
הלב שלך על המגרש המשפטי
הורים רבים פונים אליי עם אותה שאלה: האם להעביר את הדירה לילדים כבר עכשיו, או להשאיר אותה לירושה?
ההחלטה הזאת משפיעה על המס שתשלמו, על מה שיקרה לדירה אם הילד יתגרש ועל היחסים בין האחים. בעמוד הזה אפרט מה חשוב לבדוק לפני שמעבירים דירה במתנה, ואיך התהליך עובד בפועל.
יש כמה סיבות טובות להעביר דירה לילדים כבר בחיים:
במקום לחכות לירושה, הילד מקבל את הדירה בזמן שהוא צריך אותה: כדי לגור בה, להשכיר אותה או לשעבד אותה לטובת משכנתא.
אתם מחליטים בעצמכם מי מקבל מה ומתי, ויכולים להסביר את ההחלטה לכל בני המשפחה כשאתם עדיין כאן.
על מתנה שנרשמה כבר אי אפשר להגיש התנגדות לצוואה. אפשר לתקוף אותה רק בטענות של דיני החוזים, כמו עושק או השפעה בלתי הוגנת.
מתנה לקרוב נהנית מהקלות מס, אבל לא מפטור מלא מכל מס:
מתנה של דירה לקרוב פטורה ממס שבח. "קרוב" לעניין זה הוא בן זוג, הורה, סבא וסבתא, ילדים ונכדים (גם של בן הזוג), ובני הזוג של כל אלה. אחים נחשבים קרובים רק לגבי דירה שקיבלו מהורה או מסבא וסבתא, במתנה או בירושה.
כשמקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, השבח יחושב לפי המחיר והמועד שבהם אתם רכשתם אותה, ולא לפי שוויה ביום המתנה.
מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה. אם כבר יש לו דירה, המס הרגיל גבוה יותר וממילא גם השליש. העברה לבן זוג שגר אתכם בדירה פטורה לגמרי ממס רכישה.
מי שלא גר בדירה יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח רק אחרי ארבע שנים מהיום שנעשה בעלים. מי שגר בה, אחרי שלוש שנים מהיום שהתחיל לגור בה כבעלים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18, התקופה נספרת מיום הולדתו ה-18.
| מתנה בחיים | ירושה | |
|---|---|---|
| מתי הדירה עוברת | כשהמתנה נרשמת בטאבו | אחרי הפטירה, לפי צוואה או לפי הדין |
| מס שבח בהעברה | פטור לקרוב (סעיף 62) | אין, כי ירושה אינה מכירה (סעיף 4) |
| מס רכישה | שליש מהמס הרגיל | אין |
| מכירה בהמשך | תקופת צינון של 3 או 4 שנים | פטור אפשרי ליורש בתנאים של סעיף 49ב(5), למשל כשלמוריש הייתה דירה אחת בלבד |
| אפשר לחזור בכם? | עד הרישום, בתנאים של חוק המתנה. אחרי הרישום, כמעט שלא | אפשר לשנות צוואה בכל עת |
בישראל אין מס ירושה מאז 1981. לכן, מבחינת מס בלבד, ירושה זולה לא פעם ממתנה. הסיבות לתת מתנה בחיים הן בדרך כלל אחרות: העיתוי, הוודאות, והרצון לראות את הילדים נהנים מהדירה.
עסקה במקרקעין נגמרת רק ברישום (סעיף 7 לחוק המקרקעין). עד אז, הסכם המתנה נחשב התחייבות לתת מתנה:
נותן המתנה רשאי לחזור בו כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, ואם לא ויתר בכתב על הזכות לחזור בו (סעיף 5(ב) לחוק המתנה).
בפסיקה נקבע שחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר נחשבת, בדרך כלל, ויתור בכתב כזה (ע"א 7323/18 בשר נ' בשר).
גם אחרי ויתור, אפשר לחזור מההתחייבות אם המקבל התנהג באופן מחפיר כלפי הנותן או בני משפחתו, או אם מצבו הכלכלי של הנותן הורע מאוד (סעיף 5(ג)).
מתנה יכולה להיות גם על תנאי (סעיף 4 לחוק המתנה). למשל, אפשר לקבוע שתמשיכו לגור בדירה עד סוף ימיכם. תנאי כזה צריך להיות כתוב בהסכם בצורה ברורה.
ככלל, נכס שאחד מבני הזוג קיבל במתנה בזמן הנישואים אינו נכלל באיזון המשאבים בגירושים (סעיף 5(א)(1) לחוק יחסי ממון). אבל אם הדירה נרשמת על שם שני בני הזוג, או שבני הזוג חיים בה ומשקיעים בה יחד שנים רבות, בית המשפט עשוי להגיע למסקנה אחרת.
אני מוציא נסח טאבו ובודק שהדירה רשומה כמו שצריך, ושאין עליה משכנתא, עיקול או הערה שימנעו את ההעברה. אם יש משכנתא, נדרשת הסכמת הבנק.
בודקים מי בדיוק נחשב "קרוב", כמה מס רכישה ישלם המקבל, ואיך המתנה תשפיע על מכירה עתידית ועל זכויות אחרות שלו.
מנסחים הסכם שמתאים למשפחה שלכם: על שם מי הדירה תירשם, האם יש תנאים, מי משלם את ההוצאות, והאם ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר.
מגישים הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מהעסקה (סעיף 73), מבקשים את הפטור ממס שבח ומשלמים את מס הרכישה.
מקבלים מהעירייה אישור שאין חובות על הנכס (סעיף 324 לפקודת העיריות), ומרשות המסים אישור שהמס שולם או שהעסקה פטורה.
מגישים את שטר המתנה ללשכת רישום המקרקעין. רק ברישום המתנה מושלמת. אם הדירה עדיין לא רשומה בטאבו, הרישום נעשה בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.
הרשימה המדויקת משתנה לפי סוג הנכס ולפי המקום שבו הוא רשום. אני מטפל בכל המסמכים ובכל שלבי הרישום.
העברת דירה במתנה היא החלטה משפחתית לא פחות משהיא החלטה כלכלית. כדאי לבחון אותה יחד עם הצוואה שלכם ועם התמונה המשפחתית כולה, ולא כצעד נפרד.
המידע בעמוד זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה צריך להיבחן לפי נסיבותיו.
שמי ירון בר לב, עורך דין ומגשר מוסמך.
אני מלווה זוגות ומשפחות בתכנון ההווה והעתיד: הסכמי חיים משותפים, הסכמי ממון, צוואות, ייפויי כוח מתמשכים ונדל”ן.
אלה מסמכים שמעניקים שקט נפשי, ביטחון ובהירות לכם ולאנשים שאתם אוהבים.
כמגשר מוסמך, האמונה שלי פשוטה: הסכם טוב נבנה מתוך הקשבה והבנה של הצרכים של שני הצדדים.
השירות ניתן באזור המרכז והשרון, ואפשר לקיים את הפגישות בנוחות בביתכם.
כתובת: רחוב הארבעה 28 תל אביב
(מגדלי הארבעה, המגדל הצפוני, קומה 5)
טלפון: 076-5384399
סלולרי: 050-8579116
דוא”ל: office@ybl-adv.co.il
